O advogado especializado em direito imobiliário, Marcelo Tapai, analisa
impactos desses números e dá dicas aos devedores
A vontade de sair do aluguel é uma das maiores pretensões do brasileiro,
porém, é preciso ter muita cautela. A decisão deve ser seguida de uma análise
minuciosa e um planejamento criterioso, caso contrário, o comprador pode acabar
se frustrando. Prova disso, são os números recém-divulgados pela Caixa
Econômica Federal onde o percentual de imóveis retomados pela instituição em
2016 equivale a 0,35% do total da carteira de crédito imobiliário do banco. O
ativo da carteira saltou de 473% no intervalo de 2009 a 2016. Nesse período, o
saldo de R$ 70 bilhões chegou a R$ 406 bilhões, com índice de inadimplência de
1,63%. No primeiro semestre deste ano, o volume de devoluções cresceu em 35%.
Segundo o advogado especialista em direito imobiliário e vice-presidente
da Comissão de Direito de Consumidor da OAB-SP, Marcelo Tapai, este quadro pode
ser explicado por dois motivos e o principal se deve à grave crise pela qual
passa o país. “É óbvio que ninguém deixa de pagar o financiamento da casa
porque quer, aliás, levando-se em conta que a casa própria é o bem mais
importante para as famílias, esta é a última conta que deixa de ser paga no
momento de aperto. Quando o comprador deixa de pagar as prestações do imóvel,
provavelmente já tem outras dívidas pendentes e, nesse momento, precisa de
certa ‘tolerância’ do agente financeiro para honrar seus compromissos”,
argumenta.
É importante observar que contratos de financiamento imobiliário duram
por anos e até décadas, portanto, deveria representar uma parceria de confiança
ente o agente financiador e o cliente. “Não é razoável que em um negócio tão
longo as partes não possam fazer concessões e ajustes para adequar o
compromisso à realidade do contratante. Em contratos de financiamento que podem
ter até 360 meses, o banco precisaria entender que imprevistos podem ocorrer e,
nestes casos, realizar negociações que permitam ao cliente continuar saldando
suas dívidas”, defende Tapai.
Ainda de acordo com o especialista, a lei de alienação fiduciária, que
traz a garantia do financiamento para os bancos, é o segundo motivo que faz o
número de retomadas de imóveis crescer. “A facilidade com a qual o agente
financiador pode leiloar o imóvel de um cliente inadimplente é espantosa.
Segundo a lei, o cliente que deixar de pagar, em média, três parcelas mensais,
pode ser notificado de forma extrajudicial a pagar a dívida em aberto, além dos
encargos de cobranças, juros, multa e correção em até 15 dias, sendo que se não
o fizer neste período, o imóvel automaticamente passa a ser do agente financeiro,
que proverá o leilão”, esclarece o advogado.
Os bancos, em geral, se negam a receber o valor da dívida depois de
passados os 15 dias da notificação e, por razões óbvias, preferem retomar as
unidades e negociá-las com terceiros. A lei prevê que o não pagamento de
três parcelas, em média, autoriza a notificação extrajudicial para a quitação
da dívida em 15 dias e, caso isso não ocorra, o banco envia o imóvel para
leilão nos próximos 30 dias (cujo preço deve ser da avaliação do bem). Se a
venda desse imóvel não for concretizada neste momento, ocorre um segundo leilão
que poderá ser realizado nos 15 dias subsequentes. “Aqui, se o imóvel for
vendido pelo valor da dívida o comprador perde tudo o que já pagou”, diz Tapai.
Para quem se encontra em meio a essa tempestade, o advogado garante que
existem saídas jurídicas que podem evitar o leilão como, por exemplo, o
pagamento da dívida mesmo depois dos 15 dias da notificação. “Muitas
vezes o procedimento de notificação apresenta falhas, como a falta de intimação
para o leilão ou a subavaliação do imóvel. De qualquer forma, se o comprador
não conseguir negociar com o banco, deve procurar um advogado com urgência para
tentar reverter a situação”, finaliza.
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